À partir de 2034, les logements classés E seront à leur tour exclus du marché locatif, rejoignant ainsi les biens notés F et G déjà concernés par l’interdiction progressive. Cette mesure s’inscrit dans un calendrier réglementaire strict, qui impose des seuils de performance énergétique de plus en plus exigeants.
Propriétaires de biens anciens, copropriétés sans travaux, petits logements atypiques ou locaux commerciaux transformés : certaines exceptions subsistent, mais leur champ se restreint d’année en année. Les conséquences financières, juridiques et patrimoniales de cette réglementation pèsent désormais sur des milliers de propriétaires bailleurs.
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Passoires thermiques : pourquoi la location va changer en 2034
La loi climat et résilience de 2021 ne laisse plus place à l’approximation : le marché locatif doit changer de visage. Dès 2034, toute location de logement classé E au diagnostic de performance énergétique (DPE) deviendra illégale, après les interdictions progressives concernant les étiquettes F et G. L’intention du législateur est limpide : sortir les passoires thermiques du parc locatif pour réduire drastiquement les émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel, qui pèse lourd dans la balance énergétique nationale.
Pas de zone blanche : que l’on vive à Paris, Lyon, Marseille ou dans une commune rurale, la règle s’applique partout. La notion de décence énergétique s’ancre désormais dans le code de la construction et de l’habitation. Refuser de se plier à la loi expose le bailleur à des poursuites : proposer à la location un logement énergivore, c’est désormais prendre le risque de sanctions bien réelles.
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Les propriétaires privés, souvent à la tête de biens anciens, doivent affronter un défi de taille. Atteindre les nouvelles exigences suppose parfois des travaux lourds : isolation des murs et toitures, remplacement des fenêtres, modernisation du chauffage. La marche est haute, et le diagnostic de performance énergétique devient l’arbitre incontournable, départageant logements éligibles et exclus.
La France s’engage ainsi dans une transformation réglementaire ambitieuse, où écologie, justice sociale et contraintes économiques s’entremêlent. Pour des millions de bailleurs et de locataires, la décennie à venir s’annonce décisive : la location change de règles, et chacun va devoir s’adapter, ou décrocher.
Quels logements seront vraiment exclus du marché locatif ?
2034 marquera un tournant : les logements énergivores classés E au DPE sortiront du jeu. Ces biens, souvent vieillissants, présentent une consommation énergétique excessive, pénalisant locataires et propriétaires. Et la mesure ne se limite pas à la location nue : elle vise aussi la location meublée, qu’elle soit classique ou touristique, partout sur le territoire, de la métropole aux DOM.
Le fisc ne fera pas de différence : que le bien soit loué sous régime réel ou micro-BIC, que l’on parle de résidence principale ou de meublé de tourisme classé, la règle s’applique sans dérogation. Toutes les communes, grandes ou petites, du continent à l’outre-mer, sont concernées. Désormais, la décence énergétique est une exigence imposée à tous, gravée dans le code de la construction et de l’habitation.
Mais attention à la confusion : seuls les nouveaux baux signés à partir de l’entrée en vigueur de la mesure sont concernés. Les contrats en cours ne sont pas remis en cause immédiatement, mais au prochain changement de locataire, la sanction tombera. De la France hexagonale à la Guadeloupe, de la Martinique à la Réunion, le marché locatif va devoir se réinventer. Propriétaires particuliers comme sociétés civiles immobilières devront s’aligner, sous peine de voir leur bien sortir du marché.
Propriétaires concernés : que risque-t-on si on ne se met pas en règle ?
Ignorer les nouvelles règles de décence énergétique, c’est s’exposer à une série de sanctions précises. Les textes, débattus au Parlement puis affinés en commission mixte, sont sans équivoque : proposer à la location un logement qui ne respecte pas le diagnostic de performance énergétique (DPE) entraîne une exclusion pure et simple du marché.
Les conséquences dépassent le simple rappel administratif. Si un locataire occupe un logement non conforme, il peut saisir le tribunal afin d’obtenir la réalisation de travaux de mise en conformité, voire une réduction du loyer. La CAF et la MSA sont désormais en droit de suspendre le versement de l’APL, poussant les bailleurs dépendants de ces revenus à réagir vite. Les banques ne sont pas en reste : un bien non conforme peut compliquer un crédit immobilier ou un refinancement.
Le législateur a prévu des amendes administratives. Sur sollicitation du locataire ou d’une association, la commission départementale de conciliation peut ordonner la réalisation des travaux et infliger des pénalités financières, voire consigner les loyers tant que les obligations ne sont pas respectées.
Négliger ce cadre, c’est risquer l’isolement sur le marché de l’immobilier. Désormais, le respect des règles conditionne la perception de loyers et la préservation de la valeur du patrimoine.
Des solutions concrètes pour éviter l’interdiction de louer son bien
Face à l’échéance de 2034, il n’est plus temps d’attendre. La rénovation énergétique s’impose à tous les propriétaires, qu’ils détiennent un appartement en copropriété, une maison, ou un immeuble ancien. Pour sortir un logement du classement F ou G, plusieurs pistes existent, adaptées à chaque configuration.
Prioriser les travaux de rénovation énergétique
Voici les principaux axes à privilégier pour améliorer la performance énergétique de votre bien :
- Isolation thermique des murs, toitures, planchers bas : c’est la base pour limiter les déperditions de chaleur.
- Remplacement des systèmes de chauffage obsolètes par des équipements modernes : pompe à chaleur, chaudière à condensation, radiateurs connectés.
- Optimisation de la ventilation et traitement des ponts thermiques, souvent sources de pertes invisibles.
S’entourer d’artisans qualifiés labellisés RGE garantit non seulement la qualité des travaux, mais aussi l’accès aux aides publiques. Plusieurs dispositifs nationaux accompagnent les propriétaires : MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), certificats d’économie d’énergie, chèque énergie.
La plateforme France Rénov’ propose un accompagnement sur mesure, tandis que les copropriétés peuvent solliciter leur syndic ou le conseil syndical pour mutualiser les efforts lors de rénovations collectives.
Ne sous-estimez pas l’impact sur la valeur verte de votre bien : un logement rénové reste attractif, tant pour les locataires que pour les investisseurs. Les banques intègrent désormais la performance énergétique dans leurs offres de financement. Planifier les travaux de mise en conformité devient le passage obligé pour préserver sa place sur le marché locatif, à Paris comme à Strasbourg ou Lille.
Dans ce nouveau paysage locatif, la question n’est plus de savoir si la rénovation est nécessaire, mais bien comment l’organiser et la financer. Ceux qui feront le choix d’anticiper garderont la main. Les autres, tôt ou tard, devront céder la place.
